«Строим по-честному». Как Максим Мельник с 24 лет развивает строительную компанию
Максим Мельник — собственник группы компаний Global Development. Это ирпенский застройщик, который начинает возводить дома и в Киеве. Компания Global Development занимается строительством больше 50 лет, но собственные проекты стала делать только с 2014 года. За это время в Ирпене появился коттеджный поселок и несколько домов, квартиры в которых раскупают уже на этапе строительства фундамента.
В интервью МС.today Максим Мельник рассказал, как стал управлять Global Development в 24 года, как вывел компанию из глубокого кризиса и как сформулировал принципы, благодаря которым люди доверяют застройщику и советуют его своим знакомым.
Мечтал стать судьей, но разочаровался в госслужбе
В старших классах я мечтал стать судьей или прокурором. Хотел сделать мир честным и справедливым. Поэтому пошел учиться на юриста. В 2011-2012 годах был замом мэра Ирпеня по гуманитарным вопросам. Отвечал за управление образования, здравоохранения, культуры, защиты прав детей, социальной защиты населения. Мне было 22-23 года, и я руководил работой двух с половиной тысяч человек.
Максим Мельник
Там я совершил ряд неприятных открытий. Например, что чиновники часто создают видимость работы. Проводят миллион совещаний, на которых ничего не решается. Я предлагал сделать бесплатную правовую помощь для горожан, но это никому не было интересно. Я понял, что на госслужбе у меня никогда не будет свободы действий, и решил уйти в частный сектор.
Вывел компанию из кризиса
Global Development существует с 1966 года. В советское время она называлась «Киевское специализированное ремонтно-строительное управление». Там работали около 600 человек. Я знаю это, потому что у нас до сих пор в отдельной комнате хранятся их зарплатные ведомости.
В конце 90-х, во время приватизации, акции этой компании купил мой отец Петр Мельник. Тогда за $50 тыс. можно было получить целый завод. В начале 2013 года в Global Development пришел я. Мне тогда было 24. Я сразу начал решать проблемы, которые начались в компании незадолго до этого.
До этого года Global Development сдавала в аренду строительную технику и занималась подрядами в строительстве. При тогдашнем директоре уже была задолженность по зарплате сотрудникам, долги перед субподрядчиками.
К тому же в 2012 году мой отец (на тот момент — ректор Налоговой академии в Ирпене. — Прим. ред.) перешел дорогу «семье» Януковича. Ему сказали: «Или увольняйся, уходи из академии, или увидишь, что будет». Он не уволился, и в Global Development начались проверки, посыпались надуманные штрафы. Мне нужно было разгрести это все.
Директора сразу уволили, постепенно рассчитались с долгами по зарплате. Тогда же налоговая насчитала нам штрафов больше чем 10 млн грн. Это было тяжелое время. Мы сутками готовили документы для судов. Мало спали, много работали, я как-то даже заснул на светофоре от усталости.
Знакомые тогда часто говорили: «Собирай вещи и уезжай из страны». Когда я шел на допрос по делу отца, не знал, вечером вернусь домой или буду ночевать в СИЗО. Но уезжать не собирался.
За первый год я научился читать чертежи и сметы, разобрался в стройматериалах и процессах. Мне помогали инженеры нашей компании. Например, наш главный инженер очень опытный. Ему за 60, он строил многоквартирные дома и промышленные здания, участвовал в строительстве аэропорта Борисполь.
Как строили первый коттеджный городок
Я понимал, что будущее Global Development за тем, чтобы строить свои дома. Сотрудники меня поддержали. Все понимали, что это даст возможность расти и создавать что-то так, как это видим мы, а не заказчик строительства. Нашим первым проектом в 2014 году стал коттеджный городок Sweet Home.
До нас подобных проектов в Ирпене не было. Были или те, которые строились до кризиса, — большие дома, или отдельно стоящие два-три коттеджа. Мы предложили рынку новый формат. Сделали две закрытые улицы, оградили их забором. Провели освещение и видеонаблюдение. Дома поставили не в центре участков, как у нас это обычно делают, а на границе, без забора спереди. В итоге у жителей дома на двух сотках земли есть 100 кв. м двора, где можно поставить, например, барбекю. Первую очередь (пять домов) построили за 4 месяца. Сейчас в городке 32 дома. На все это ушло два с половиной года.
Продажу коттеджей запустили на этапе строительства, но тогда нас как застройщика никто не знал. Первый дом мы продали, когда все было уже готово, включая тротуар, забор и траву возле дома. Потом люди стали нам доверять, и коттеджи начали раскупать еще на этапе строительства фундамента.
Как работает Global Development
За годы в строительстве у нас сформировались четкие принципы работы.
- Сначала документы. Мы начинаем строить только после получения всех документов. Иначе есть риск, что какую-то бумагу получить не удастся и люди останутся без квартир. Когда в 2016 году начинали строить комплекс «Атриум», пришли местные активисты с камерами и начали бросаться под строительную технику. Они, видимо, думали, что у нас что-то не так с бумагами и мы будем их прогонять и бить. Но я вышел к ним с пачкой документов и ответил на все вопросы. Показал, что у нас все законно, поэтому активисты быстро потеряли к нам интерес. Но недавно снова у нас появились: теперь уже с предложением о сотрудничестве. За это время они переквалифицировались в частных регистраторов и сейчас регистрируют право собственности на недвижимость. Хотели регистрировать и наши квартиры. «У вас-то, — сказали, — мы точно знаем, все в порядке с документами».
- Законность. Мы всегда заключаем с покупателями только нотариально заверенные договоры и не принимаем у них наличных денег. Так и должно быть по закону, но 90 % застройщиков в области этого не соблюдают.
- Строим на свои. Мы строим только на свои деньги: не берем их в кредит или у инвесторов. В банках огромные проценты, и в случае кредита придется закладывать дом. Если мы не сможем платить кредит, люди не получат квартиры. То же с инвестором: он может отказаться вкладывать деньги на любом этапе.
- Больше за те же деньги. Мы стараемся давать клиентам больше, чем другие застройщики. За ту же цену. Например, многие после сдачи квартиры предлагают покупателям доплатить $500 за котел для автономного отопления. Мы ставим его сразу.
- Исправлять ошибки. Мы понимаем, что репутация — основной актив застройщика. Например, в одном из наших многоквартирных домов через пару лет после сдачи стала протекать крыша. Мы тут же ее переделали. Коммерческого интереса для нас в этом не было: все квартиры в этом доме давно продали. Мы просто хотели и хотим все делать качественно.
Каким будет первый объект в Киеве
Сейчас строится наш первый коттеджный городок Dream Wood в Киеве: в Святошинском районе, микрорайон Катериновка. Рядом находится территория национального парка «Голосеевский». Как и в Ирпене, коттеджи будут на отдельной закрытой улице, но на участках побольше. Будут коттеджи на одну и две семьи, одно- и двухэтажные, от трех до пяти комнат.
По цене — как трех-четырехкомнатная квартира в этом же районе, $900-1000 за квадратный метр, то есть от $80 тысяч до $120 за дом. За эти деньги люди получат качественные дома, утепленные минеральной ватой, а не пенопластом. В ней не заводятся мыши, она «дышит» и не горит. В коттеджах будет индивидуальное отопление и фасады в английском стиле — из кирпича. Покупатели фактически получат загородный дом в черте Киева — там тихо, есть пространство для отдыха, но при этом рядом магазины и вся инфраструктура.
Первую очередь коттеджей мы начали строить перед Новым годом и до конца 2020 года планируем сдать ее. В первой очереди будет семь коттеджей, во второй — еще шесть. Уже идет продажа.
Дальше мы хотим расширяться, строить в Киеве новые дома. Для этого будем искать хорошие площадки. Здесь много тонкостей: нужно проверять, не под судом ли площадка, в порядке ли все документы. Место должно быть удобным, чтобы рядом был транспорт, магазины, инфраструктура.
Я точно знаю: если мы хотим работать долго, то должны делать хорошо. На этом строится система ценностей компании. В самом начале я был уверен, что покупатель недвижимости — это тот, кто пришел один раз, купил и больше не вернулся. Но я ошибался: у нас очень много повторных продаж, к нам приходят по рекомендации. Это результат того, что мы стараемся. «Действуй лучшим образом, каким можешь действовать сейчас, и будь что будет» — вот мой девиз.
Максим Мельник – власник групи компаній Global Development. Це ірпінський забудовник, що починає зводити будинки і в Києві. Компанія Global Development займається будівництвом понад 50 років, проте власні проєкти почала робити тільки з 2014 року. За цей час в Ірпені з’явилося котеджне селище і кілька будинків, квартири в яких розкуповують уже на етапі будівництва фундаменту.
В інтерв’ю МС.today Максим Мельник розповів, як став керувати Global Development у 24 роки, як вивів компанію з глибокої кризи та як сформулював принципи, завдяки яким люди довіряють забудовнику й радять його своїм знайомим.
Мріяв стати суддею, але розчарувався в держслужбі
У старших класах я мріяв бути суддею або прокурором. Хотів зробити світ чесним і справедливим. Тому пішов навчатися на юриста. У 2011-2012 роках був замісником мера Ірпеня з гуманітарних питань. Відповідав за управління освіти, охорони здоров’я, культури, захисту прав дітей, соціального захисту населення. Мені було 22-23 роки, і я керував роботою 2,5 тис. осіб.
Максим Мельник
Там я здійснив низку неприємних відкриттів. Наприклад, що чиновники часто створюють видимість роботи. Проводять мільйон нарад, на яких нічого не вирішується. Я пропонував зробити безкоштовну правову допомогу для містян, але це нікому не було потрібно. Я зрозумів, що на держслужбі я ніколи не матиму свободу дій, і вирішив піти в приватний сектор.
Вивів компанію із кризи
Global Development існує з 1966 року. У радянські часи вона називалася «Київське спеціалізоване ремонтно-будівельне управління». Там працювали близько 600 осіб. Я знаю це, тому що в нас донині в окремій кімнаті зберігаються їхні зарплатні відомості.
Наприкінці 90-х, під час приватизації, акції цієї компанії придбав мій батько Петро Мельник. Тоді за $50 тис. можна було отримати цілий завод. На початку 2013 року в Global Development прийшов я. Мені тоді було 24. Я одразу почав вирішувати проблеми, що почалися в компанії напередодні.
До цього року Global Development здавала в оренду будівельну техніку та займалася підрядами в будівництві. За тодішнього директора вже була заборгованість із зарплати співробітникам, борги перед субпідрядниками.
До того ж у 2012 році мій батько (на той момент ректор Податкової академії в Ірпені – прим. ред.) перейшов дорогу «сім’ї» Януковича. Йому сказали: «Або звільняйся, йди з академії, або побачиш, що буде». Він не звільнився, і в Global Development почалися перевірки, посипалися надумані штрафи. Мені потрібно було розгребти все це.
Директора одразу звільнили, поступово розрахувалися з боргами із зарплати. Тоді ж податкова нарахувала нам штрафів на понад 10 млн грн. Це були скрутні часи. Ми днями й ночами готували документи для судів. Мало спали, багато працювали, я навіть якось заснув на світлофорі від утоми.
Знайомі тоді часто казали: «Збирай речі та їдь із країни». Коли я йшов на допит зі справи батька, не знав, чи повернуся ввечері додому, чи ночуватиму в СІЗО. Але їхати не збирався.
За перший рік я навчився читати креслення та смети, розібрався в будматеріалах і процесах. Мені допомагали інженери нашої компанії. Наприклад, наш головний інженер дуже досвідчений. Йому за 60, він будував багатоквартирні будинки та промислові будівлі, брав участь у будівництві аеропорту «Бориспіль».
Як будували перше котеджне містечко
Я розумів, що майбутнє Global Development за тим, щоб будувати свої будинки. Співробітники мене підтримали. Всі розуміли, що це уможливить розвиток і створення чогось так, як це бачимо ми, а не замовник будівництва. Нашим першим проєктом у 2014 році стало котеджне містечко Sweet Home.
До нас подібних проєктів у Ірпені не було. Були або ті, що будувалися до кризи, – великі будинки, або два-три котеджі, що стояли окремо. Ми запропонували ринку новий формат. Зробили дві закриті вулиці, відгородили їх парканом. Провели освітлення та відеонагляд. Будинки поставили не в центрі ділянок, як у нас зазвичай роблять, а на межі, без паркану попереду. Зрештою у мешканців будинку на двох сотках землі є 100 кв. м двору, де можна поставити, наприклад, барбекю. Першу чергу (п’ять будинків) побудували за чотири місяці. Нині в містечку 32 будинки. На все це пішло два з половиною роки.
Продаж коттеджів запустили на етапі будівництва, але тоді нас як забудовника ніхто не знав. Перший будинок ми продали, коли все було вже готово, включно із тротуаром, парканом і травою біля будинку. Потім люди почали нам довіряти, і котеджі почали розкуповувати ще на етапі будівництва фундаменту.
Як працює Global Development
За роки в будівництві в нас сформувалися чіткі принципи роботи.
- Спочатку документи. Ми починаємо будувати тільки після отримання всіх документів. Інакше є ризик, що якийсь папірець отримати не вдасться і люди залишаться без квартир. Коли в 2016 році починали будувати комплекс «Атріум», прийшли місцеві активісти з камерами й почали кидатися під будівельну техніку. Вони, певно, думали, що в нас щось не так із документами й ми будемо їх виганяти та бити. Але я вийшов до них із пачкою та відповів на всі запитання. Показав, що в нас усе законно, тому активісти швидко втратили до нас інтерес. Проте нещодавно знову в нас з’явилися: тепер уже із пропозицією про співпрацю. За цей час вони перекваліфікувалися у приватних реєстраторів і тепер реєструють право власності на нерухомість. Хотіли реєструвати й наші квартири. «У вас, – сказали, – ми точно знаємо, все гаразд із документами».
- Законність. Ми завжди укладаємо з покупцями тільки нотаріально заверені угоди та не приймаємо в них готівку. Так і повинно бути за законом, але 90 % забудовників у області цього не роблять.
- Будуємо на свої. Ми будуємо лише на свої гроші: не беремо їх у кредит або в інвесторів. У банках величезні відсотки, і в разі кредиту доведеться закладати будинок. Якщо ми не зможемо платити кредит, люди не отримають квартири. Те ж саме з інвестором: він може відмовитися вкладати кошти на будь-якому етапі.
- Більше за ті ж самі гроші. Ми намагаємося давати клієнтам більше, ніж інші забудовники. За ту ж саму ціну. Наприклад, багато хто після здачі квартири пропонує покупцям доплатити $500 за котел для автономного опалення. Ми ставимо його одразу.
- Виправляти помилки. Ми розуміємо, що репутація – основний актив забудовника. Наприклад, в одному з наших багатоквартирних будинків за кілька років після здачі почав протікати дах. Ми одразу ж його переробили. Комерційного інтересу для нас у цьому не було: всі квартири в цьому будинку давно продали. Ми просто хотіли та хочемо все робити якісно.
Яким буде перший об’єкт у Києві
Нині будуємо наше перше котеджне містечко Dream Wood у Києві: у Святошинському районі, мікрорайон Катеринівка. Поряд розташований національний парк «Голосіївський». Як і в Ірпені, котеджі будуть на окремій закритій вулиці, але на більших ділянках. Будуть котеджі на одну та на дві сім’ї, одно- та двохповерхові, від трьох до п’яти кімнат.
По ціні – як трьох-чотирьохкімнатна квартира в тому ж самому районі, $900-1000 за кв. м, тобто від $80 тис. до $120 тис. за будинок. За ці гроші люди отримають якісні будинки, утеплені мінеральною ватою, а не пінопластом. У ній не заводяться миші, вона «дихає» та не горить. У котеджах буде індивідуальне опалення та фасади в англійському стилі – із цегли. Покупці фактично отримають заміський будинок у Києві – там тихо, є простір для відпочинку, але водночас поряд магазини та вся інфраструктура.
Першу чергу котеджів ми почали будувати перед Новим роком і до кінця 2020 року плануємо здати її. У першій черзі будуть сім котеджів, у другій – ще шість. Вони вже продаються.
Далі ми хочемо розширюватися, будувати в Києві нові будинки. Для цього ми шукатимемо хороші майданчики. тут багато нюансів: потрібно перевіряти, чи не під судом майданчик, чи все гаразд із документами. Місце має бути зручним, щоб поряд був транспорт, магазини, інфраструктура.
Я точно знаю: якщо ми хочемо працювати довго, то маємо робити добре. На цьому будується система цінностей компанії. На початку я був впевнений, що покупець нерухомості – це той, хто прийшов один раз, купив і більше не повернувся. Але я помилявся: у нас дуже багато повторного продажу, до нас приходять за рекомендацією. Це результат того, що ми стараємося. «Дій у найкращий спосіб, в який можеш діяти зараз, і будь що буде» — ось мій девіз.