Что лучше: купить недвижимость за наличные или взять в ипотеку?

Идея жить без ипотеки может быть особенно заманчивой для людей, приближающихся к пенсии. В это время также принято рассматривать продажу большого дома в пользу более мелкой собственности или квартиры, которую легче поддерживать. Домовладельцы, которые жили в доме в течение длительного времени и теперь имеют низкий ипотечный баланс или, возможно, вообще не имеют ипотеки, могут подумать о том, выгодно ли покупать новую недвижимость с выручкой от продажи наличными вместо получения ипотеки. Несмотря на то, что пенсионеры не решаются переносить долги на пенсию, левередж может окупиться.

 

Использование кредитного плеча

 

Кредитное плечо - это когда ожидаемая доходность вашего инвестиционного портфеля превышает процентную ставку по кредиту. Если вы можете одолжить деньги на сумму, меньшую суммы, которую вы можете разумно ожидать, вложив средства, тогда имеет смысл рассмотреть кредит. Конечно, решение о том, покупать ли наличными или брать в ипотеку, подразумевает нечто большее, чем разброс между вашими ожиданиями и текущими процентными ставками, но это полезная отправная точка.

 

Ультраконсервативным инвесторам, покупателям в периоды высоких процентных ставок или лицам, ищущим ипотечные кредиты с плавающей ставкой, может быть труднее заставить их работать с любым уровнем разумной уверенности.

 

Вот пример:

 

Предположим, что 60-летние мельники продают свой дом за 700 000 долларов, а выплаты по ипотеке - 200 000 долларов. Они планируют купить квартиру за 500 000 долларов и отложить 20%. Миллеры могут получить 30-летнюю фиксированную ипотеку под 4,5%, и их ожидаемая среднегодовая прибыль от инвестиций в долгосрочной перспективе составляет 6%. Пара планирует работать до 66 лет.

 

Если они получат ипотеку, они будут делать выплаты по ипотеке из своего дохода, пока они работают. Без ипотеки они будут вкладывать средства вместо этого. Если они выйдут на пенсию с ипотекой, Миллер зафиксирует их инвестиционный счет для платежей, как только они перестанут работать.

 

ЧИТАЙТЕ ТАК ЖЕ:  23% американцев не экономят деньги на зарплате

 

Вопрос в том, должны ли они получить ипотечный кредит или приобрести новый дом за наличные, полученные от продажи их старого дома?

 

В этом примере лучше всего использовать кредитное плечо. Через 30 лет инвестиционный счет Миллера увеличится почти на 260 000 долларов, если они купят дом с ипотекой, по сравнению с тем, если они заплатят за квартиру наличными, без учета налогов.

 

Полезно отметить, что многие переменные в этом анализе взаимосвязаны. Если Миллер повысит свою покупную цену, выгоды от получения ипотеки также возрастут. Однако, если разница между текущими процентными ставками по ипотечным кредитам и ожидаемой инвестиционной доходностью сузится, преимущества получения кредита уменьшатся.

 

Комплексный анализ

 

Если вы не сравниваете фиксированную ипотеку с держанием 30-летней облигации, существует несколько ключевых предположений, которые покупатели жилья должны сделать для анализа. Поскольку невозможно точно определить, что произойдет в будущем, важно рассмотреть каждый аспект решения.

 

Вот некоторые дополнительные финансовые соображения:

 

Налоги. Домовладение имеет налоговые льготы, и ипотека играет ключевую роль в реализации этих льгот. Налогоплательщики, которые классифицируют свои налоговые вычеты, как правило, могут вычесть проценты по ипотечным кредитам на первые 750 000 долларов США первой или второй задолженности по дому, хотя есть и другие соображения в соответствии с законодательством о налоговой реформе 2017 года. Это может быть особенно ценно для пенсионеров, которые потеряли многие другие свои возможности для снижения своего налогооблагаемого дохода (например, 401 (k) взносов). Хотя налоговые последствия являются важной частью любого финансового решения, важно не позволять налоговому хвосту вилять собакой: законы могут измениться в любое время.

 

Волатильность рынка. Даже если инвестор осознает среднюю годовую доходность в 6% (как предполагается в примере выше), фактическая доходность будет значительно отличаться от средней в любой данный год. Последовательность, в которой происходит возврат, может оказать существенное влияние на результаты анализа. Например, в случае Миллера, если их норма доходности составляла -4% в первый год и 6% для оставшейся части 30-летнего анализа, выгода от получения ипотеки была бы уменьшена до 56 000 долларов, а не 260 000 долларов! Точно так же, если бы рынок превысил среднюю доходность в первый год симуляции, относительное преимущество получения ипотеки по сравнению с покупкой за наличные увеличилось бы.

 

Регулируемая ставка ипотеки. ARM немного меняет анализ, поскольку вводятся дополнительные сложности и неизвестности. Ипотека с регулируемой ставкой обычно наиболее выгодна, когда домовладельцы не планируют жить в доме намного дольше, чем первоначальный фиксированный период. В этой ситуации покупателям также необходимо учитывать вероятность того, что они останутся в доме дольше, чем ожидалось, как будет определено повышение ставки, и их ожидания относительно будущих процентных ставок. Несмотря на то, что риск увеличивается, когда ARM подходит, это отличный пример использования кредитного плеча.

 

Практические соображения при покупке дома

 

Покупатели могут также столкнуться с проблемами логистики или давлением конкурентного рынка. Специально для людей, которые жили в своем доме в течение очень долгого времени, может быть довольно сложной задачей - обеззараживание, сокращение и перемещение. Если вы не можете договориться о продаже с обратной арендой или не можете идеально согласовать закрытие обоих домов, покупатели могут быть вынуждены остаться в отеле или арендовать квартиру во время перерыва.

 

Получение ипотеки может облегчить переход для некоторых покупателей, которые уже имеют авансовый платеж и все еще имеют право на получение ссуды, имея при себе оба дома, поскольку они могут приобрести новый дом перед продажей своего старого . Удобство имеет свою цену, но есть риск, что дом не будет продаваться так быстро или по той цене, которую вы ожидали.

 

Все денежные предложения являются предпочтительным инструментом для покупателей на конкурентных рынках. Если ипотека предпочтительнее, но вы боретесь с конкурирующими предложениями, одним из вариантов может быть покупка нового дома или квартиры с денежными поступлениями от продажи вашего старого дома и подача заявки на кредит после закрытия.

 

Хотя покупка или продажа дома - это эмоциональное решение, важно не позволять своим личным чувствам затуманивать ваше суждение. Покупка слишком большого количества жилья или принятие решения о покупке за наличные деньги исключительно потому, что в долгосрочной перспективе вы можете ослабить свой пенсионный образ жизни.

Опубликовано в Экономика
2019.04.23 11:05